「瑕疵担保責任」について 1｜インタビュー｜弁護士が伝える投資不動産の基礎知識｜一般社団法人　投資不動産流通協会

よろしくお願いいたします。







「瑕疵」という言葉は、非日常的な言葉で馴染めませんが、これは、欠陥とかキズを意味する法律用語です。
たとえば、居住用の建物を購入したところ契約締結時に既にシロアリなどにより土台が侵食され、建物の耐久力上の危険性を有していたとしましょう。
この場合の「土台の侵食」が不動産の「瑕疵」に当たります。




はい。まず、民法の基本的な考え方（民法483条）では、不動産の売主は、売買の対象となる不動産を、
現状ありのままの姿で引き渡す義務があると考えられています（これを「本来的義務」といいます。）。




そうですね。法律的に表現すると、「双務契約の対価的均衡」を維持できないことになります。
そこで、民法570条は、売主の付属的義務として、「売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは」、第566条の規定を準用して、つまり「買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。」と定めています。

先ほどの例になぞらえて分かりやすく説明すると、シロアリにより土台が侵食されていたことを知らなった買主は、その侵食によって住宅用の建物として①住むことができない場合は契約を解除することができ、また、②住むことができる場合は（契約を解除することはできませんが）損害賠償請求ができると定めています。





瑕疵担保責任は債務不履行責任の一種なのかと問われると、本来的義務には違反していないのですから、債務不履行責任ではないと考えられています。

それではどういう位置づけの責任かというと、現在の通説や判例では、瑕疵担保責任は、民法が定めた付随的義務（瑕疵のないものを引き渡す義務といってもよいでしょう。）には違反しているという意味で法定責任（つまり帰責事由が要求されない無過失責任）と考えられています。

もっとも、このあたりは、現在、法制審議会民法（債権関係）部会で民法改正が検討されており、「民法（債権関係）の改正に関する中間的な論点整理」（平成23年4月12日）でも、瑕疵担保責任を法的責任ではなく契約責任と構成するのが妥当ではないかという議論がなされています。




ありがとうございました。